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マンション投資について思うこと②

「どうすればうまくいくか?」の回答は難しいですが、「どうすればリスクを減らせるか」はわかります。

不動産経営において色々リスクはありますが、最大リスクは「空室」です。
当たり前ですが入居者がつかない事には無収入ですので、いかに選ばれる物件選択をするかがキモです。

大家業は「不労所得」などいうのは過去の話、今は大家業も事業、サービス業です。
これはマイホームでも同様で、「先々貸せるか」という視点ももって選ばないと、資産のつもりが負債になることもあります。

利回り(年間収入÷物件価格)は想定賃料収入を盛ればどうとでも粉飾ができますので、実現性が大事です。
最近営業が激しい新築ワンルームはだいたいピークの賃料を設定しています。5年くらいはその賃料でもいけますが、駅前でもない限り徐々に下がっていきます。

面白いのは、このまま直線で下がるのではなく、ある一定水準で下げ止まりそこからは現状維持もしくは小幅で上昇、下落を繰り返しながら少しづつ下がってきます。
もちろん立地によりますので、下落を続けるところもありますが、「そのカーブのどこから始めるか」「角度がどのくらい緩いか」があとあとまで大きく影響してきます。

もともと土地があって、そこに建物を建てるというなら取得費が違うので別の話ですが、新しく始めるなら自分の好みやこだわりではなく、賃貸の需要が高いところを狙うのが鉄則です。

さらに、ここ2〜3年で情報経絡の変化に伴い、賃貸入居者の部屋の探し方は激変しています。
次回はこの辺りについて書きたいと思います。

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