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ワンルーム投資について思うこと①

ここのところ、新築ワンルーム購入の是非について相談を多くいただきます。それだけ販売会社が力を入れているのでしょう。

ここで大事のは、都心のマンション投資は新築に限らず原則「いくら」で「どこ」に買うかでほぼ成果が決まってしまうこと。(超一等地や事務所物件は除く)

オリンピックなどの大イベントがあれば変わりますが、予測不能ですので緩やかに価値が下落していくことを前提にします。

郊外では特徴のある物件が少ないため、古い物件をリノベすることで特徴を出し、賃料、入居率を上げることも可能です。
しかし都心は多くの物件供給があるため、数百万かけて手を入れて回収に何年もかけるより、賃料を少し下げてでも一日でも早く入居してもらった方がはるかに投資効率が良いケースが多い。

特に新築などで購入価格が高く、最初からキャッシュフローがマイナスの状態で始めると、物件価格か賃料が跳ね上がらない限りリカバリーは難しくなります。

「相続のため現金を物件に変える税金対策」や、「外貨を日本の不動産に変えておく」などの目的があれば良いとは思いますが、純粋な運用ではまず利益は出ません。

よくセールストークで「所得税、住民税を節税できる」というものがありますが、平成28年度4月1日以降は、建物設備の減価償却方法が定額法に一本化されたため、大したものは見込めません。

次回は、どのようなものを選べばいいのかを書きます。

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