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賃料設定の重要性

新たに募集管理を受託し、2週間前から、入居者募集を開始した広尾の新築一棟物件も75%まで決まってきました。この時期にしてはボチボチのペースです。

この物件は事前にオーナーとよく相談し、空室率を可能な限り下げるために賃料を相場より5%程敢えて下げたので、その効果も大きく感じます。

例えば、周辺相場が7万5千円の物件を8万円で募集してしまった為に2か月間空室になってしまった場合、その損失を回収する為には4年近くもの期間が費やされます。

さらに高めの賃料だと短い期間で退去してしまうことも多いため、途中の空室ロス、原状回復の貸主負担分も考えると差はさらに大きくなります。

新築ワンルームにありがちな、最初からキャッシュフローがマイナスの物件など、物件価格が跳ね上がらない限りまずマイナスです。賃料保証などは、高く支払った売買価格の一部が返ってきているだけ。

特に借入して購入した場合は、支払い、キャッシュフローとのバランスも大切ですが、賃料設定は超一等地を除けばかなりシビアにみる必要があります。

収支も1年ではなく、5年スパンの平均位で考えた方がより安定して運用できます。空室、賃料設定でお悩みがありましたら、弊社までお気軽にご相談下さい。

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売却希望物件を高く売るために

売却のご依頼をうけた西新宿の2LDK物件。

オーナーが喫煙者だったため、せっかくいい物件なのにクロスを張り替えてもクリーニングしても、
ヤニ臭さが少し残っています。

そこで弊社のオゾン殺菌・脱臭機を投入し、一晩かけてほぼ無臭になりました(^^)

ファミリー物件の場合、物件選びに際し奥様の意見が強いことも多くあります。

男性は立地、場所、金額など数字や現実面を重視しますが、女性に気に入っていただくためには
「水回り」「匂い」「雰囲気」はとても重要です。

個人的な印象ですが、部屋に入っていただいてから最初の1分が勝負になります。

弊社へ売却依頼をいただいた場合、「室内オゾン殺菌脱臭」を無料でサービスしております。

また、空室の場合は済んだ部屋のイメージも重要になるため、アメリカでは一般的な
「ホームステージング」のご提案もしております。

少し費用は掛かりますが、これだけで10%売却価格が上がった例もあります。

お持ちの物件の売却・査定をご希望の際は、是非お気軽にご相談下さい!

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水栓のシングルレバー化

自社物件のレトロな水栓。このタイプはいちいちひねって水を止めなければいけないので本当に面倒。
元職人の技を活かし新型に交換し、賃料1000円アップで新しい入居者がすぐに決まりました(^^)

多額の費用をかけてリフォームしなくても、入居者目線の使い勝手を上げるだけで、物件の利回りを上げることができます。

キッチン、バス水栓のシングルレバー化
電熱コンロのIH化
収納が小さい場合、IKEAの移動式収納の設置
ウォシュレット取り付け
壁紙の一面だけアクセントへ変更

などは、わずかな出費ですが入居者に喜んでもらえる内容で、入居の長期化、賃料の下落防止にとても効果があります。

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