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マンション投資について思うこと③

今回は不動産投資の命綱ともいえる「入居者」がどのように物件を探しているかを書きます。
情報が今ほど流通していなかった以前は、入居者は不動産会社の店頭に行って、勧められる物件の中から選んでいました。
しかし今はインターネットの情報網が発達し入居者が自分で情報をとれるので、わざわざ店頭に行く人も減ってきています。人気では「ＳＵＵＭＯ」が最強、次が「ＨＯＭＥＳ」「アットホーム」といった具合でしょうか？

ちなみに私はＳＵＵＭＯ等の情報精度が高いとは思いません。
ここには貸主が直で載せている情報と、仲介業者が反響獲得用に貸主の物件を代わりに載せている情報が混在しています。
現存しない「おとり物件」を載せる業者はさすがに減りましたが、未だに成約済の物件を乗せたままにし、反響が来たら違う物件を勧める、という業者は存在します。

それでもこの流れが止まらないのは、入居者は業者に勧められて決めるのではなく「自分で選択したい」のです。

ということは、この画面の中で検索に引っかからない物件は、そもそも入居者の目にも入らないし、仮に店頭で勧められても、よっぽど他の条件が優れていない限りは候補にも入らないのです。

どのような条件で見ているかは人それぞれですが、「駅距離」はどの価格帯にも共通して優先される傾向があります。

以前は5分、10分、15分、という区切りでしたが、今は7分という項目も入るようになりました。

この距離が遠くなるにしたがって、検索される率はがくんと落ちていきます。
私が賃貸を見ていて感じる限り、以前は15分までという方が多かったですが、今は10分、できれば7分以内という方が増えてきている気がします。

入居者がつかない限り不動産投資の利回りは「絵に描いた餠」で終わりますから、この流れは見逃せません。
自分の家に近いから、馴染みのある場所だから、ということは入居者には関係ありません。

仲介業者の営業力に頼れなくなってきている今、入居者自らに選ばれる物件を選択することが、安定運用には欠かせなくなってきています。

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ワンルーム投資について思うこと①

ここのところ、新築ワンルーム購入の是非について相談を多くいただきます。それだけ販売会社が力を入れているのでしょう。

ここで大事のは、都心のマンション投資は新築に限らず原則「いくら」で「どこ」に買うかでほぼ成果が決まってしまうこと。（超一等地や事務所物件は除く）

オリンピックなどの大イベントがあれば変わりますが、予測不能ですので緩やかに価値が下落していくことを前提にします。

郊外では特徴のある物件が少ないため、古い物件をリノベすることで特徴を出し、賃料、入居率を上げることも可能です。
しかし都心は多くの物件供給があるため、数百万かけて手を入れて回収に何年もかけるより、賃料を少し下げてでも一日でも早く入居してもらった方がはるかに投資効率が良いケースが多い。

特に新築などで購入価格が高く、最初からキャッシュフローがマイナスの状態で始めると、物件価格か賃料が跳ね上がらない限りリカバリーは難しくなります。

「相続のため現金を物件に変える税金対策」や、「外貨を日本の不動産に変えておく」などの目的があれば良いとは思いますが、純粋な運用ではまず利益は出ません。

よくセールストークで「所得税、住民税を節税できる」というものがありますが、平成28年度4月1日以降は、建物設備の減価償却方法が定額法に一本化されたため、大したものは見込めません。

次回は、どのようなものを選べばいいのかを書きます。