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ワンルーム投資について思うこと①

ここのところ、新築ワンルーム購入の是非について相談を多くいただきます。それだけ販売会社が力を入れているのでしょう。

ここで大事のは、都心のマンション投資は新築に限らず原則「いくら」で「どこ」に買うかでほぼ成果が決まってしまうこと。(超一等地や事務所物件は除く)

オリンピックなどの大イベントがあれば変わりますが、予測不能ですので緩やかに価値が下落していくことを前提にします。

郊外では特徴のある物件が少ないため、古い物件をリノベすることで特徴を出し、賃料、入居率を上げることも可能です。
しかし都心は多くの物件供給があるため、数百万かけて手を入れて回収に何年もかけるより、賃料を少し下げてでも一日でも早く入居してもらった方がはるかに投資効率が良いケースが多い。

特に新築などで購入価格が高く、最初からキャッシュフローがマイナスの状態で始めると、物件価格か賃料が跳ね上がらない限りリカバリーは難しくなります。

「相続のため現金を物件に変える税金対策」や、「外貨を日本の不動産に変えておく」などの目的があれば良いとは思いますが、純粋な運用ではまず利益は出ません。

よくセールストークで「所得税、住民税を節税できる」というものがありますが、平成28年度4月1日以降は、建物設備の減価償却方法が定額法に一本化されたため、大したものは見込めません。

次回は、どのようなものを選べばいいのかを書きます。

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リノベーションマンション購入で失敗しないために知っておくこと

手頃な価格で人気のリノベーションマンション。でもベースの建物が古いことも多く、気をつけないと思わぬ落とし穴にはまってしまうことも。失敗しないマンションの選び方をお伝えいたします。

①税金面
現在住宅ローン減税や登記費用の減免など、マイホーム購入は様々な面で優遇されていますが、築年数や耐震診断実施の有無によって利用できないこともあります。「安いから」と飛びついてしまい、これらが使えず結局割高になってしまうこともあるので注意が必要で。

②設備
本来のリノベーションとは、お部屋の中をスケルトン状態にし、内装を全て新装したものを指しますが、床やキッチン等交換しただけでリノベーションを謳っている物件もあります。特に給排水管の点検、交換はチェックポイントです。これらが寿命を迎えると床、壁をはがしての作業になる為多額の費用が掛かります。事前のチェックポイントです。

③修繕積立金
マンションの所有者全員で積み立てる「修繕積立金」。躯体が古くなると修繕費用もかさむ為、充分な額が積み立てされているか、過去に計画通りしっかり修繕が実施されているか、確認する必要があります。計画通りに積み立てられていない場合、修繕の際一時金として思わぬ出費を強いられることもあります。

これらの点はインターネットの物件紹介サイトには載っていない事も多いのでしっかり確認が必要です。しかし、確認事項が多岐にわたる為、プロをうまく使うことが失敗しない早道です。弊社では10年以上にわたりリノベーションマンションを取り扱っており、豊富な事例がございます。お気軽にご相談下さい。

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実家の相続対策について

「将来実家を相続する可能性があるものの、生活拠点は移せない。でも事情がありしばらく売れない。」そんな時に使える制度かもしれません。
以前は、土地の上に建物が建っていれば使用状況に関わらず固定資産税が安くなる為空き家でも放置されてきましたが、今は「空き家認定」をされてしまうとその減免が受けられない制度に変わりました。
相続してもしばらく手放せない事情がある場合、その間に賃料収入があるというのは大きなメリットです。また相続前に既に使っていない家がある場合、先に貸してから相続をすれば、建物は「貸家」土地は「貸家建付地」として相続税評価を下げることができます。
また、入居者がついている物件を売買しようとすると、一般的にワンルームなどの投資メインの物件は価値(売買価格)が上がりますが、居住メインの広い物件は逆に下がります。
しかし、郊外の価格下落が著しいエリアの場合、居住メインの物件でも賃料収入があることがプラス要因になる可能性もあります。
将来の売却シュミレーション作成も可能ですので、是非一度ご相談下さい。

http://www.tokyo-np.co.jp/…/…/201702/CK2017020302000266.html
(東京新聞 2017.2.3)

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